調控頻發(fā)房企苦撐 賣(mài)股賣(mài)地難解資金饑渴

賣(mài)股賣(mài)地難解資金饑渴

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的步步緊逼，一向不差錢(qián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始感受到陣陣寒意。一年來(lái)陸續有市場(chǎng)消息顯示，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現賣(mài)股、賣(mài)地、賣(mài)項目現象，籌集資金動(dòng)作頻頻，十八般武藝上陣，難解房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金饑渴。 　　我們不會(huì )忘記綠城“被破產(chǎn)”的一幕一幕。從“海航收購”、“信托門(mén)”、“香港退市”到“地方政府撥款救急”，關(guān)于綠城的傳言不斷；從“董事長(cháng)宋衛平回應破產(chǎn)傳聞”、“轉讓旗下中超球隊”到“接洽中投”，綠城自身新聞不斷。雖然宋衛平強調“一切都在綠城的可控范圍內”，但癡迷足球的他不得不忍痛割?lèi)?ài)已投入10多億的球隊，此中無(wú)奈，令人唏噓。 　　由此可見(jiàn)，即使是綠地、萬(wàn)科等這樣的“龍頭”房企，面對寒冬襲來(lái)，也顯得無(wú)力。一位房企老板這樣說(shuō)“企業(yè)左右不了市場(chǎng)，正如人力不能真正戰勝天命。我們所能探討的，是在目前的市場(chǎng)條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。今日今時(shí)，綠城的難處，是整個(gè)行業(yè)共同的難處?！?　　從地產(chǎn)領(lǐng)頭羊萬(wàn)科到不知名的小企業(yè)，大家都在忙著(zhù)過(guò)冬，廣積糧、緩稱(chēng)王。數據顯示，20家龍頭房企前11個(gè)月銷(xiāo)售總額近7000億元，仍然跑贏(yíng)大市，但大多沒(méi)有達到預定的銷(xiāo)售目標。 　　同時(shí)，隨著(zhù)調控的深入，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。3季度報顯示，房企庫存市值已經(jīng)達到了上萬(wàn)億元，而且在銀行仍然嚴格限制資金流入房地產(chǎn)業(yè)的情況下，除了少數央企背景的開(kāi)發(fā)商，多數開(kāi)發(fā)商資金鏈十分緊張。 　　據中原地產(chǎn)統計，11月當月，全國房地產(chǎn)公司完成9宗股權交易，總成交金額為67.5億元；2011年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)股權交易數已達102宗，而2010年全年僅84宗，1-11月披露交易值達到了368.3億，同比去年全年上漲122.8%。 　　而據清科研究中心11月11日發(fā)布的報告顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數的2.5倍，并購金額為18.45億美元，并購案多發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、在建項目或物業(yè)管理公司的收購上。 　　在市場(chǎng)調整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況開(kāi)始出現。有的企業(yè)受制于資金及庫存的雙重壓力，到了必須出售項目或股權以換取資金的境地。 　　華本機構總裁許文鋒認為，隨著(zhù)調控繼續，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的現象將逐漸增加，行業(yè)集中度會(huì )明顯提高。目前，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)8萬(wàn)家，但多數企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴(lài)貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)水平不高。行業(yè)整合有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。 　　對房地產(chǎn)行業(yè)而言，冬天已經(jīng)到了，而且可能比想象的要更冷、更長(cháng)?！胺?jì)r(jià)要回歸合理水平是大勢所趨?！比f(wàn)科集團總裁郁亮表示，過(guò)去幾年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率非常高，并不正常。經(jīng)過(guò)這一輪嚴厲的房地產(chǎn)調控，未來(lái)住房的投資屬性將越來(lái)越弱?！皩α晳T生活在糖水里的房地產(chǎn)企業(yè)而言，很難再回到過(guò)去的暴利時(shí)代。 　 　2012年樓市展望

　　回顧過(guò)去幾年的樓市，2008年全面蕭條，2009年報復性反彈，2010年高位盤(pán)整，2011年漸趨衰退。2012年又將何去何從？ 　　其實(shí)，12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議基調已定，提出穩中求進(jìn)：繼續實(shí)施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。兩大政策與2010年經(jīng)濟工作會(huì )議中的表述一致，內涵卻有所不同：保增長(cháng)的重要性蓋過(guò)了抑通脹，預期政策將穩中趨松。房地產(chǎn)政策依然從緊，會(huì )議提出：2012年要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。隨著(zhù)2012年房?jì)r(jià)控制效果的逐步顯現，房地產(chǎn)政策同樣將穩中趨松。 　　2011年的房地產(chǎn)政策以”限購、限貸、限價(jià)“為核心。有專(zhuān)家預期：2012年這三類(lèi)政策將有所變化。一是限貸，2011年底部分銀行已經(jīng)拉開(kāi)房貸松動(dòng)的序幕，首套房貸利率及首付下調已成必然，隨后二套房貸政策也有松動(dòng)的可能性，但三套房禁限政策估計全年都難放開(kāi)；二是限購，2012年預計部分城市或放松或退出限購，部分城市或以房產(chǎn)稅替代限購令；三是限價(jià)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)持續下跌，2012年各地繼續限價(jià)的壓力變小，即便中央繼續要求各地制定房?jì)r(jià)控制目標，也并無(wú)太大的現實(shí)意義。 　　”中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調整正在發(fā)生?！皣鴦?wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松指出，短期來(lái)看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對過(guò)剩的格局已經(jīng)逐步形成。開(kāi)發(fā)商將通過(guò)降價(jià)、布局三四線(xiàn)城市、以品牌和效率而非擴張土地儲備等方式來(lái)提升價(jià)值、應對調整。 　　著(zhù)名財經(jīng)專(zhuān)家葉檀認為，2012年，房地產(chǎn)依然不會(huì )迎來(lái)春天，更別說(shuō)艷陽(yáng)天。托上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)量的福，今年房地產(chǎn)企業(yè)可以維持全年業(yè)績(jì)，但2012年冰山融化將使其無(wú)法容身。 　　她預言，2012年將延續2011年的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)行一次大洗牌，企業(yè)分化趨勢更為明顯，進(jìn)入”大魚(yú)吃小魚(yú)“時(shí)代，也即進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權并購重組高峰期。 　　2012年，保證企業(yè)有充足的現金流，進(jìn)一步強化內部管理，開(kāi)源節流，將是許多開(kāi)發(fā)商的”過(guò)冬“策略?！辈还苷咴趺醋?，開(kāi)發(fā)商穩妥一點(diǎn)兒總是沒(méi)錯的?！皬V廈集團榮譽(yù)主席樓忠福表示，”順應政策和市場(chǎng)的變化，開(kāi)發(fā)更好的產(chǎn)品是最重要的?！?　　2011年前11個(gè)月全國新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)7.5%，估計全年增幅為6%左右；2012年這一增幅還將繼續下滑，二三季度將出現負增長(cháng)，全年將基本與2011年持平（或小增小減）。2012年上半年，可售商品住宅存量還將繼續增加，企業(yè)資金鏈繼續緊縮，降價(jià)壓力難以顯著(zhù)減輕，下半年庫存壓力才可能有所減輕。所以，70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)還將繼續環(huán)比下跌，預期下半年會(huì )慢慢企穩、筑底、復蘇。若看全國商品住宅成交均價(jià)，則可能出現小幅的年度負增長(cháng)。 　　相關(guān)專(zhuān)家指出：不少房企對明年的市場(chǎng)還抱有期望，在這些房企看來(lái)，中國的城市化進(jìn)程是大勢所趨，因此明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然廣闊。對于房地產(chǎn)未卜的未來(lái)，盡管仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，但可以肯定的是，這個(gè)行業(yè)的洗牌已經(jīng)拉開(kāi)帷幕，不能適應市場(chǎng)的企業(yè)必然會(huì )被后浪淹沒(méi)在沙灘上。從頻頻出臺的政策，到跌宕起伏的數據變化，2011年的中國樓市猶如一場(chǎng)博弈大戰，高潮迭起，備受關(guān)注。雖然尚難知曉這場(chǎng)鏖戰中到底幾家歡喜幾家憂(yōu)，我們仍愿從多個(gè)角度與您一起回顧，在調控的號角中步履蹣跚的即將走過(guò)的2011年樓市。 　　2011年，國家調控政策幾乎達到了每月一則的密度，上至國務(wù)院、發(fā)改委、住建部、財政部、最高法、銀監會(huì )，下至各個(gè)省市政府，輪番上陣，一齊滅火。往年樓市的“金九銀十”在今年的高壓之下成為泡影，大多數開(kāi)發(fā)商前三季度業(yè)績(jì)都出現下滑，有的甚至面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，在勉強支撐大半年之后，回籠資金以求自保的開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始降價(jià)。持幣觀(guān)望的買(mǎi)房人似乎看到了希望，但其中不少卻遭限購政策“誤殺”，被擋在了銀行門(mén)外；擁有數套房產(chǎn)的投資者錯過(guò)了高價(jià)出貨的機會(huì )，不得不抓緊拋售；不過(guò)比起另外一群買(mǎi)了房的人，炒房客算是幸運的，因為他們只是賺多賺少的問(wèn)題，而背負了二、三十年貸款買(mǎi)房自住的人，在自家房產(chǎn)一夜之間貶值數萬(wàn)甚至數十萬(wàn)元后，抑制不住心中的憤懣，開(kāi)始找開(kāi)發(fā)商“維權”。 　 　樓市新政頻繁發(fā)布

　　被稱(chēng)為史上最嚴的“新國五條”自2010年9月29日出臺以來(lái)，限購、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監督問(wèn)責等“五大利器”在樓市調控中發(fā)揮了積極作用。 　　根據國家統計局12月18日公布的最新數據，11月全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)下跌加深，與10月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有49個(gè)，首次超過(guò)一半。在具有風(fēng)向標意義的北京樓市，11月新建住宅價(jià)格同比漲幅創(chuàng )下2009年8月份以來(lái)的新低。 　　2011年1月26日：國務(wù)院常務(wù)會(huì )議推出“新國八條”，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。 　　新“國八條”的頒布，被專(zhuān)家學(xué)者稱(chēng)為“歷史上最嚴厲的調控政策”。2月中旬開(kāi)始，“國八條”相繼在各大城市落地，成為遏制房?jì)r(jià)投機“殺手锏”。其中不僅大力強調了加快保障房建設，還提出了限購請求，波及一線(xiàn)省會(huì )城市，以及一些房?jì)r(jià)快速上漲的二三線(xiàn)城市。 　　這是宏觀(guān)調控的政策體現，也是政府對于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控效果不明顯的下策。限購并不是降低房?jì)r(jià)的主要措施，而是其打壓投資行為和輿論噱頭的一種手段。今年年底各大省會(huì )的城市的限購即將到期，現在各大媒體采訪(fǎng)住建部，都表示會(huì )繼續延期。 　　目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，8-11月成交量大幅下跌，輿論壓力強烈。一年期緊縮的貨幣政策導致開(kāi)發(fā)商資金缺乏，購房客戶(hù)貸款難度增大，各大開(kāi)發(fā)商甚至出現了“貸款限額用完”的現象。鋪天蓋地的房地產(chǎn)跌價(jià)輿論，頻繁的土地流拍和低價(jià)成交，讓人們再次感受到了2008年年底的寒冷。 　　業(yè)內專(zhuān)家指出“總的來(lái)說(shuō)，新國八條重大意義，首先在于從全方位角度去抑制房?jì)r(jià)的快速增長(cháng)，包括提高首付、新的土地政策、稅收和限購等等。其次是限購所造成的輿論壓力讓很多潛在消費處于觀(guān)望態(tài)勢而且在一定程度上抑制了剛需?！贝送?，住房和城鄉建設部4月6日發(fā)出通知，上調個(gè)人住房公積金貸款利率。2011年3月16日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》（發(fā)改價(jià)格（2011）548號），專(zhuān)門(mén)對商品房銷(xiāo)售的明碼標價(jià)問(wèn)題作出規定，“一房一價(jià)”政策執行。2011年，我國保障性住房建設規模創(chuàng )歷史之最。5月10日，住建部下發(fā)通知，保障房安居工程建設――全面提速。2011年6月17日，住房城鄉建設部公布各地列入新增限購城市名單的5項建議標準，二三線(xiàn)城市限購令執行。 　 　貨幣政策密集調整

　　縱觀(guān)2011年，央行共上調存款準備金率6次。從18.50%上調到21.50%的歷史性高位。存款準備金率的變化，本身是一種金融手段來(lái)控制市場(chǎng)資金的流動(dòng)量。上調存款準備金率，是在國家調控房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢之下的一個(gè)輔助手段。存款準備金率上調，銀行可貸款額度減少，用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金也會(huì )減少。資金量的減少短期內不會(huì )對打壓房?jì)r(jià)起到立竿見(jiàn)影的效果，但在目前這樣成交量萎靡的情況下，會(huì )導致開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)和變相降價(jià)來(lái)達到獲取資金的目的。同時(shí)，上調存款準備金率帶來(lái)的資金壓力會(huì )讓一些企業(yè)逐漸淡出房地產(chǎn)行業(yè)尋求新的出路，這樣有利于擴建一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 　　11月30日，央行3年來(lái)首次降低存款準備金率，而且據悉央行預計會(huì )在明年2月之前恢復到18%的存款準備金率的標準。 　　但有專(zhuān)家認為這并不是樓市春天的一個(gè)標志，“首先，此次放松的資金量很有限。其次，一些發(fā)達地區存量房基數很大，而且就全國房地產(chǎn)形勢而言，房?jì)r(jià)并沒(méi)有開(kāi)始大范圍下跌，這與國家的預期目標不一致。最后，輿論和今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情讓人們普遍呈現觀(guān)望態(tài)勢，即使有閑散資金也不會(huì )貿然投入房地產(chǎn)行業(yè)?！?　　貸款利率上浮――雪上加霜。2011年銀行共三次上浮貸款利率，達到7.05%。目前首套房貸款利率上浮10%-30%?；疽呀?jīng)超過(guò)8%接近9%。這無(wú)論是對于購房者還是開(kāi)發(fā)商都是雪上加霜，高利率導致月供增加，生活壓力增加，很多人被提高的首付和高利息擋在了購房的門(mén)外。對于開(kāi)發(fā)商而言，購房門(mén)檻的提高影響銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，變現困難。高額的利息和高首付同時(shí)也將投資客拒于門(mén)外。 　　征收營(yíng)業(yè)稅。2011年1月27日：財政部公布了《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規定個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。有專(zhuān)家指出，“營(yíng)業(yè)稅全額征收就意味著(zhù)，賣(mài)方的房產(chǎn)轉讓成本加大，這無(wú)形中使得炒房者哄抬房?jì)r(jià)，投機鉆營(yíng)的現象得到遏制?！?/p>